附图（1）日本地价和对海外的房地产投资：1981-2004

    中国房地产行业可能正面临一场前所未有危机的迫近。房价以每年10%或者更高的速度上涨显然是不可持续的。但是国内相当一部分对房地产的投资和投机需求，恰恰建立在对房价持续快速上涨的预期上。这种预期使得中国千万个富裕中产家庭继续将他们辛苦积攒的财富注入更多房产中，特别是大城市。毕竟，在过去十年中，中国家庭在房地产上的投资回报远远高过绝大多数其它领域的投资。

    中国房地产市场发展前景意见不一

    高房价和高的房价增长速度之间并无必然联系。而很多人可能将这两者混为一谈，认为前者带来后者（现在的高房价必然来自于过往的房价的高速增长，那么，这种趋势如果继续，似乎也一点不奇怪）。实际上，放眼世界各国的实际经历，高房价往往带来房价的继续增长乏力，甚至不乏房价最终崩溃的例子。

    我们不应该打压房价。事实上，保持房价的现有水平，并且保证房地产开发可以有利可图，对于中国经济是有好处的。它不仅可以支撑GDP的增长，维持地方财政稳定，也可以避免国内的资源要素价格市场（包括劳动力价格市场）的混乱，有助于城镇化和工业化的顺利推进。但是，房企的盈利能力应该有较为科学的测算。如果房价上涨速度过快，房企的主要盈利模式可能会从“积极开发”转向“囤积土地，减慢开发”，或者“减缓销售，以图涨价”，而房企的竞争模式也将从“提高房地产开发效率，增加供给”转为“政商勾结和不正当竞争”。而寻租空间的加大，也会挤占本应流回实体经济的有效需求。

    目前的房价，在全国范围内都应该有正常利润。关键是房企的相当一部分利润可能以寻租的方式回到政府，甚至是政府有关官员而非地方财政。这也表明，在房价无法继续大幅上涨的前提下，如果提升房地产开发的透明度，使得寻租空间减小，应该仍会有大量的企业愿意继续投资房地产。反过来，即便房价继续快速上涨，所产生的更多利益，在现有制度环境下，也可能会被寻租，而非促进房地产行业本身的正常健康发展。

    如果中国政府不再进行严厉的调控，房价会一直上涨吗？我们认为答案应该是否定的。自由市场经济体几乎都经历过严重的房价下跌。很多人觉得中国国情不同，会是个例外：中国政府非常强势，手里掌控大量资源（强势中央集权带来的行政效率，对银行业的强大掌控能力，货币政策的相对独立自主，中央财政的巨大转移支付能力，财政和货币政策尚未用尽，以及相比其他主要经济体好得多的经济发展前景和低得多的政府债务负担，等等）。但是，亚洲许多经济体，比如日本，都有很强的政府主导型经济，却都没有挡住房价的破坏性下跌。如果真的担心中国经济的整体脆弱性，经不起房地产价格大幅下滑的冲击，那就更不能坐等事情变得一发而不可收拾。保守疗法可能再撑三五年，但是中国的房地产泡沫难以再撑10年。房地产的价格，至少有一部分来自于市场参与者的信心。目前市场参与者虽然有种种担心，但是总的说来他们的信心没有丧失，因为我们的房价还不是全球最高的。但是房价如果继续快速上涨，中国在下一个十年中会出现一批世界房价最高的城市，像当年的日本。到那个时候，市场参与者会不会突然产生恐慌，从而造成市场的大逃亡？如果出现这种情况，对中国经济将是极其可怕的局面，任何一个负责任的政府都不会坐视不管。

    中央政府在最坏情况下应对可能出现的全国性房地产危机，要么大量印钱，保持房地产名义价格相对稳定；要么封盘，极大地限制名义的交易价格的变动。但是这些手段都有巨大副作用：前者可能对中国的外向型经济造成毁灭性打击，而后者可能会形成类似日本的“僵尸贷款问题”，从而长期拖累金融体系，透支未来经济发展潜力。

    外界可以评论说中国政府足够强势，手中拥有足够资源，随时可以收拾残局，但是我们自己不应掉以轻心。同样是强势并且掌握大量资源的中央政府，并没能挡住08年A股股市的崩盘。退一步说，如果政府真的很自信，相信自己手头有大量的资源，那就更应该在政府手里尚且有资源有能力的时候彻底解决这一经济发展的隐患，而不是等到真正病入膏肓。

    如果有办法，保证不“戳破”泡沫，又能够使得房地产市场“最后的疯狂”得到抑制，中央政府是有意愿的。但是，谁也不知道如何真正防止“市场的止升”转变为“市场的狂跌”。